有一个靠近澳大利亚的国家，拥有90%的住房拥有率。
其政府希望广泛的住房拥有率，以让公民感到他们对国家有一定的归属感。
由于其土地面积狭小，主要的住房类型是高密度的公寓楼，其中大部分由该国的住房发展局（HDB）建造。
前法官表示，住房应是一项人权。图片显示高密度的住房，屋顶以深色为主。
澳大利亚
维多利亚州前最高法院法官表示，获得体面住房应是“伟大的澳大利亚权利”。
政府为住房发展局的赤字提供资金，并向其
提供贷款，以便其以2.6%的利率向购房者提供按揭贷款。
大约94%的住房发展局住房以99年租赁的形式出售给了家庭。
住房发展局的房价通常是买家家庭收入的四到五倍，而首次购房的家庭平均可享受30万澳元的市场价格折扣。
自2000年以来，由于政府的刻意努力，住房发展局的二手房价格和私人住房价格的涨幅没有超过家庭收入的中位数增长。
该国还拥有类似于澳大利亚强制养老金的强制储蓄制度，但用途完全不同。
这部分强制储蓄的一小部分用于退休和健康相关的措施，而更大一部分用于支付购房的首付款和按揭还款。
强制储蓄不能用于支付房租，因此购房是大多数家庭的默认选择。
居住在住房发展局住房的家庭多数通过其强制储蓄完全偿还按揭贷款，无需现金支出。
我们说的这个国家是哪个？
新加坡。
新加坡
在土地极度稀缺的情况下，它是如何实现这些可负担住房成果的？
如果有一个全新的开始，你会怎么做？
著名的新加坡经济学家方淑蓉教授，上周在澳大利亚做客。
以上事实来自她上周四在墨尔本举行的澳大利亚繁荣协会第133届亨利·乔治纪念晚宴上作为主旨发言人发表的演讲。
“我是亨利·乔治的忠实粉丝，”她对观众说。
“我演讲的主题是新加坡可负担住房政策中价值捕获的作用，以及新加坡的土地和住房政策如何与亨利·乔治的思想相契合。”
就在方教授在墨尔本发表演讲的同一天，英国《金融时报》刊登了伦敦经济学院名誉教授查尔斯·古德哈特的一篇文章。
古德哈特
古德哈特教授说，英国新任工党首相基尔·斯塔默和财政大臣雷切尔·里夫斯在最近选举获胜后，有一个历史性的机会来重构英国的税制——通过对土地的不同对待：
“想象一下，如果我们处于一个没有既定税收结构的
世界，而政府突然需要筹集220亿英镑来维持预算平衡，”他写道。
“在这样的白纸上，我们会选择什么样的结构？
“答案显而易见。我们将从土地所有权的回报上征收大部分（如果不是全部）所需的税收。
税收
“为什么？因为土地的数量和质量不会对其回报的税收产生负面反应，而工作努力和资本投资则会。
“此外，土地无法通过转移到国外来逃避或规避税收，而资本和（富裕）人则可以。
“土地的价值很大程度上并不是所有者自身努力的结果，而是由于有利的地理位置、邻近的公共服务以及周边私人开发项目所致。
“换句话说，这是整个社区努力的结果，”他说。
古德哈特教授说，土地税的“压倒性理由”几个世纪以来一直为人所知，并被许多最著名的经济学家提出，但却难以推行。
“主要原因是，任何国家的富人和权势阶层几乎总是掌握土地所有权，并反对任何形式的土地税，”他说。
土地
“但财政大臣雷切尔·里夫斯现在的政治地位要比1
909年劳合·乔治最后一次严肃提出土地税时强得多。”
提到劳合·乔治，指的是英国1909年著名的“人民预算”，其中乔治作为财政大臣，提出了土地估值和征税，以支付第一次世界大战前英国的重要社会改革。
20世纪初，许多国家的社会运动受到美国经济学家亨利·乔治（1839-1897）教义的启发，他解释了如果政府主要依靠土地和其他租金征税作为收入来源，对社会的益处。
劳合·乔治的预算遭到了在上议院拥有大量土地的地主们的激烈抵抗，尽管最终在议会通过，政治和现实（以及战争）却阻碍了土地税在那个时代的英国作为政治项目的实施。
但这是一次英勇的尝试。
土地税、大富翁游戏与澳大利亚有什么共同之处？
你玩过“大富翁”吗？这个游戏的设计初衷是为了让我们了解租金。一些经济学家说，如果我们认真对待租金问题，可以解决很多问题。
大富翁
实际上，在推动土地税的过程中，亨利·乔治最亲密的盟友之一是年轻的温斯顿·丘吉尔，他就此发表了一些最令人难忘的演讲，其中他著名地将土地所有
权称为“所有垄断之母”。
在这些演讲中，丘吉尔解释说，地主可以坐享其地的增值，因为周围人们的辛勤工作，而自己什么也不用做。
他说，地主甚至还将工人的辛苦成果收入囊中，“如果工资上涨，租金也能提高，因为工人能够支付更多。”
但他也强调，他并不是在批评个别的地主，而是在批评整个制度。
“我并不认为通过土地无收益增值赚钱的人在道德上比其他按照法律和通用习俗在这艰难世界中寻找利润的人更坏，”丘吉尔说。
“我批评的不是个人，而是制度。问题不是人不好，而是法律不好。那些依照法律行事、与其他人一样从事合法活动的人并没有错，国家如果不努力改革法律和纠正现行做法，才是值得责备的。
“我们不想惩罚地主。我们要改变法律，”他说。
但让我们回到当下。
适当的土地税可以实现什么？
上周的文章中，古德哈特教授说，今天在英国引入土地税的主要问题是“从现状的初始过渡”，因为计划、合同和融资都基于没有土地税的前提。
因此，现在成功引入土地税的关键是解决这一过渡问题，找出逐步引入税收的最优时间表，以管理其影响。
但他也想知道，如果有适当的雄心，可以实现什么。
土地在经济理论中的作用
经济学家们再次讨论“重大问题”，土地和财富位居讨论榜首。
他说，用土地税来筹集所需的220亿英镑财政赤字是一回事。
但如果你更有雄心呢？你可以借此机会彻底取消所得税。
“假设我们不仅想平衡预算，还想完全取代所得税，比如到2045年，我们的最佳估计是土地税需要上升到土地价值的20%左右，”他说。
“这将显著降低平均土地价格，但也将
新加坡
极大地刺激经济，增加投资的盈利能力和工作的激励。国内生产总值将增长50%，由于建造和现代化建筑的激励，住宅物业价值将上涨30%。
“现在有机会开始引入土地税。我希望财政大臣抓住这个机会，”他说。
请注意，他在区分土地价值和坐落在土地上的物业价值。
这让我们回到方教授。
新加坡模式对土地的不同对待
在上周的演讲中，方教授说，每个国家都有不同的情况，新加坡有其自己的历史和环境，其住房政策必须在其非常狭小的土地面积的背景下理解。
新加坡既是一个城市，也是一个拥有六百万人口的独立共和国，土地面积仅700平方公里（墨尔本的土地面积约是其14倍，悉尼约为其17倍）。
除了住房外，新加坡还必须为一个正常运作的国家的所有需求找到空间（如商业和工业区、港口、机场、军事设施、公园等）。
“新加坡的土地稀缺性解释了其土地和住房解决方案对于其他国家而言可能显得极端的原因，”方教授说。
私有财产的局限性
私有财产
随着澳大利亚经历了数十年来住房危机的最新阶段，为什么房主可以无限期地将房屋置于废弃状态，令黄金地段闲置？
她说，新加坡于1819年作为英国的贸易站成立，并
并于 1959 年获得内部自治。
李光耀领导的人民行动党以压倒性优势获胜，其竞选宣言致力于改善住房、教育和就业状况（此后，人民行动党在多次选举中继续执政）。
1960年，新政府成立建屋局，清理贫民窟，兴建住房。在头五年内，建屋局共建造了5万多套住房。
政府从一开始就明白，新加坡土地稀缺，经济快速转型必然导致地价快速上涨。
因此，政府一直在实施一系列政策，包括早期的开发费（一种改良税）、广泛的土地征用权、广泛的土地利用规划和众多反投机政策，以使绝大多数人都能负担得起住房，并确保国家因社区发展而增加的土地价值。
建屋局的建设计划导致 20 世纪 70 年代和 80 年代的房屋自有率迅速上升，从 30% 上升至 90%，并一直保持至今。
澳大利亚的最高水平也略高于70%。
彭教授表示，新加坡虽然面积不大，但经济却蓬勃发展。其货币比澳大利亚元更值钱（1 新加坡元可兑换 1.15 澳元）。
MD世界竞争力中心将新加坡评为全球最具竞争力的经济体，美国传统基金会（颇受争议的“ 2025计划”的来源）则将新加坡评为全球“最自由”的经济体：没有贸易关税，资本市场开放。
“然而，这种描述并不能完全反映土地和住房领域的现实，因为政府对这两个领域进行了广泛的干预和监管，”Phang 教授表示。
住房问题
“正是这些政策使得 90% 的居民家庭拥有了可负担的住房。”
这是一次精彩的演讲，它提醒我们，各国可以通过不同的方式实现截然不同的结果。
她说：“土地和住房政策及其市场价格在决定一个国家的财富和收入分配方面发挥着重要作用。”
“新加坡的经验表明，通过战略性土地增值、政府供应住房、将住房与退休储蓄相结合以及对房地产市场的谨慎监管，可以建立一个提供经济适用住房的体系，实现公平增长。
“考虑到严重的土地限制，这是一项重大成就。”
信息来源：知l世界
信息来源：今日头条
